by admin 21/11/2019

Condotel là gì ? Condotel là sự kết hợp giữa condo & hotel tức là dạng căn hộ khách sạn, căn hộ dùng cho khai thác du lịch. Khác biệt của condotel với khách sạn chính là condotel có đầy đủ tiện ích để ở thoải mái như căn hộ chung cư.

Bài viết này của nhóm chuyên gia nghỉ dưỡng tại SaleReal sẽ gởi đến những kiến thức đầy đủ nhất về condotel để khách hàng tìm hiểu rõ ràng trước khi mua.

Thị trường Condotel nên tham khảo phân tích

Condotel là sản phẩm bất động sản gây nên cơn sốt từ 2016 đến 2018. Dự án Condotel phát triển mạnh nhất ở các địa phương có du lịch phát triển mạnh như :

+ Đà Nẵng : Tham khảo phân tích và danh sách condotel Đà Nẵng

+ Nha Trang : Tham khảo phân tích và danh sách condotel Nha Trang

+ Cam Ranh : Tham khảo phân tích và danh sách condotel Cam Ranh

+ Ninh Thuận : Tham khảo phân tích và danh sách condotel Ninh Thuận

+ Phú Quốc : Tham khảo phân tích và danh sách condotel Phú Quốc

+ Hạ Long : Tham khảo phân tích và danh sách condotel Hạ Long

+ Vân Đồn : Tham khảo phân tích và danh sách condotel Vân Đồn

Từ cuối 2018, thị trường condotel được nhiều chuyên gia đánh giá là có xu hướng thoái trào khi nguồn cung ra thị trường ít, và nhà nước chưa hợp thức hóa condotel trong luật.

Tuy nhiên, từ đầu quý 2/2019 thị trường condotel đã có nhiều khởi sắc khi những thương hiệu như Apec Group hay Crystal Bay liên tục cho ra các dự án căn hộ khách sạn rất thành công. Bên cạnh đó, cuối 2019 nhà nước cũng đã có những thông tin chính thức để định danh condotel và cơ chế vận hành quản lý.

Theo nhóm chuyên gia SaleReal, nguồn cung Condotel vẫn còn rất ít so với mức độ tăng trưởng du lịch của Việt Nam cũng như một số tỉnh thành nói riêng. Nên chúng tôi vẫn đánh giá cao dòng sản phẩm condotel hay căn hộ khách sạn này trên khía cạnh một phần của bức tranh du lịch của Việt Nam.

Bản chất của việc đầu tư Condotel dưới 2 góc nhìn :

Góc nhìn đầu tư tài chính :

Đầu tư condotel bản chất là giao dịch tài chính (gọi đúng là “Tài trợ – Financing”), tức là giao dịch huy động vốn từ khách hàng (nhà đầu tư), những người này dùng khả năng huy động vốn của mình để huy động vốn rồi chuyển cho chủ đầu tư condotel để đổi lại bằng các kỳ nghỉ định kỳ và được hưởng lợi nhuận tương lai từ vận hành Condotel.

Chủ đầu tư sử dụng Condotel như một tài sản cơ sở để tạo ra công cụ huy động vốn từ đám đông, và sau đó vận hành tài sản này sinh lợi để tài sản tài chính tạo thặng dư trong tương lai .

Dưới góc nhìn tài chính thì đầu tư condotel phụ thuộc hoàn toàn vào năng lực vận hành của chủ đầu tư tài sản này để sinh ra giá trị thặng dư trong tương lai để chia lại cho khách hàng, người được xem là “chủ nhân” của các căn hộ khách sạn condotel.

Dưới góc nhìn đầu tư tài chính thì đầu tư condotel rủi ro ở vấn đề kiểm soát. “Chủ nhân” được xem là khách hàng không thể kiểm soát tài sản này sinh ra lợi nhuận mà phải chờ từ chủ đầu tư khai thác.

Góc nhìn đầu tư bất động sản :

Condotel là loại hình đầu tư bất động sản ít mất thời gian để quản lý nhưng vẫn đảm bảo sinh lợi .

Condotel có lợi nhuận sinh ra từ 3 nguồn :

+ Nguồn lợi nhuận cam kết từ chủ đầu tư (thường từ 8%-10% trong vòng 5-10 năm).

+ Nguồn lợi nhuận khi bán các đêm nghĩ trong năm (thường sẽ bán cho người quen, hay nhờ sale bán hoặc chuyên nghiệp hơn thì bán cho các đơn vị khác thác phòng cho khách du lịch).

+ Giá trị gia tăng của condotel : Thông thường sau 4-5 năm vận hành khai thác, các sản phẩm condotel nằm các vị trí du lịch đắc địa sẽ có giá trị gia tăng rất tốt không hề kém so với căn hộ.

Dưới góc nhìn này nhóm chuyên gia SaleReal bóc tách ra 3 vấn đề quan trọng để đảm bảo được yếu tố sinh lợi :

+ Chủ đầu tư là ai, có năng lực trong mảng này hay không, vốn đủ lớn hay không ? Ở đây như chia sẻ ở trên các khu du lịch, resort thường phải sau 4-5 năm thì mới khai thác vận hành tỷ lệ khai thác phòng cao . Trước đó thường sẽ có mức lợi nhuận kì vọng khoảng 5%-6% .

Nên thường với các dự án condotel các chủ đầu tư thường đã bù phần chênh lệch cam kết vào giá bán (tức thường được bán giá tương lai). Và họ phải có phương án tạo ra dòng tiền tốt từ tiền huy động bán condotel từ khách hàng để bù chênh lệch khi lợi nhuận khai thác những năm đầu không đạt như cam kết cho nhà đầu tư nếu không sẽ dễ dẫn đến vỡ cam kết lợi nhuận.

+ Vị trí của condotel có nằm ở những khu vực có du lịch phát triển hay không ? Với các khu vực du lịch phát triển thì các doanh nghiệp khai thác sẽ rất nhiều, du khách đông thì nhu cầu phòng lớn nên khách hàng rất dễ bán được những đêm nghỉ của mình với mức giá cao.

Bên cạnh đó, vị trí cũng là mấu chốt của các dự án nghỉ dưỡng nói chung và condotel nói riêng để có thể khai thác vận hành đạt hiệu suất tốt nhất.

+ Giá trị gia tăng của condotel : Để condotel có giá trị gia tăng theo thời gian tốt thì phải có 2 yếu tố đó chính là khai thác vận hành tốt và đơn vị vận hành quản lý đẳng cấp giúp các condotel không cũ kĩ làm giảm thanh khoản.

Có nhiều dự án condotel từ hàng chục năm trước ở những nơi như Đà Nẵng có giá trị gia tăng rất tốt, chủ bán lại cho nhà đầu tư F2-F3 vẫn có lợi nhuận cao.

Condotel phù hợp với ai, có nên có sản phẩm này không ?

+ Condotel là sản phẩm đầu tư phù hợp với khách hàng không có thời gian . Việc đầu tư condotel kiếm lợi nhuận hằng tháng là kênh tạo ra dòng tiền thụ động rất tốt với các khách hàng trung và lớn tuổi mong muốn sau này có tiền để chi tiêu cuộc sống mà không cần phải nhờ vả con cái.

+ Condotel là dòng sản phẩm dành cho nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi không muốn đầu tư mạo hiểm và gởi ngân hàng thì bị mất giá.

+ Ngoài ra, condotel khi mua của các chủ đầu tư hay đơn vị vận hành lớn cũng là cơ hội để được du lịch các nơi trong hệ thống của họ mà không mất nhiều chi phí. Ngoài ra, còn có thể tham gia các hệ thống timeshare đa quốc gia để trao đổi kì nghỉ.

Điểm mạnh – điểm yếu của Condotel là gì & Những lưu ý khi mua ?

+ Điểm mạnh Condotel :

– Tạo ra thu nhập thụ động tốt hơn so với lãi suất ngân hàng

– Đi kèm là cơ hội được đi du lịch hằng năm tại các resort hay condotel trong hệ thống của cdt .

– Có nhiều chính sách thanh toán tốt, đòn bẩy ngân hàng tốt khi mua của các chủ đầu tư lớn ít rủi ro thì nên vay : Thường chỉ cần khoảng 30-40% là có thể sở hữu được một căn condotel còn lại ngân hàng sẽ hỗ trợ vay vốn, sau đó dùng lợi nhuận cam kết để trả lãi suất vay NH. Tuy nhiên, ở phương án này chúng tôi đặc biệt lưu ý, nên vay càng ít càng tốt và nên mua của chủ đầu tư uy tín để tránh tình trạng vỡ cam kết lợi nhuận nhưng vẫn phải trả lãi NH.

+ Điểm yếu Condotel :

– Các dự án đều xây trên đất thương mại, thời hạn là 50 năm khai thác.

– Pháp lý đến hiện tại vẫn chưa được định danh, nhưng có một số nơi đã ra sổ hồng có kèm trong đó là không hình thành đơn vị ở còn lại thì hầu hết đều chưa có sổ vì pháp luật chưa có quy định rõ ràng.

– Thanh khoản và giá trị gia tăng không cao trong 3-4 năm đầu tiên do thường những năm nay khai thác vẫn còn chưa hiệu quả.

+ Những lưu ý khi mua Condotel :

– Rủi ro chính là dự án không hình thành hoàn toàn, không bán hết nhưng tiện ích lại phải xong để vận hành. Chính vì vậy, chi phí vận hành chiếm tỷ trọng quá lớn so với doanh thu khai thác (chỉ khai thác 1 phần của toàn khu nhưng vẫn phải chịu chi phí vận hành của toàn bộ dự án ) .

– Chọn chủ đầu tư sau đó mới chọn đơn vị vận hành khai thác.

– Có nhiều hình thức cam kết từ 7% – 10% theo VND & 8% theo USD hay chia theo tỷ lệ lợi nhuận hoặc doanh thu trong thời gian 5-10 năm. Cũng có hình thức condotel mới xuất hiện là không cam kết doanh thu, và khách hàng có thể tự khai thác.

Những chủ đầu tư làm Condotel nổi tiếng và uy tín :

+ BIM Group : Với Intercontinetal Phú Quốc & Citadines Marina Hạ Long

+ Vinpearl : Hệ thống các dự án nghỉ dưỡng Vinpearl tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc.

+ MIK Group : Với dự án Movenpick Phú Quốc – khách sạn Sol Beach House.

+ Crystal Bay : Chủ đầu tư có năng lực vận hành du lịch số 1 trong mảng khách Nga tại Việt Nam. Các dự án nổi bật vừa triển khai là Sunbay Park – Sailing Bay Ninh Chữ.

+ Apec Group : Một chủ đầu tư mới chưa chứng thực nhưng dự án triển khai rất tốt là Apec Mũi Né – Apec Huế – Apec Phú Yên – Apec Bắc Giang.

+ Novaland: Chủ đầu tư lớn hàng đầu Việt Nam với condotel tại Novabeach Cam Ranh.

+ A&B Corp : A&B Central Square Nha Trang

+ Sunshine Group : Với dự án Sunshine Marina Nha Trang Bay – Sunshine Marina Hạ Long Bay – Sunshine Marina Hội An.

Ngoài các chủ đầu tư lớn thì condotel còn có sự tham gia của các thương hiệu vận hành hàng đầu thế giới như Intercontinetal – Movenpick – Wyndham – Citadines . Có sự hợp tác của các thương hiệu lớn này cũng là một điểm khách hàng khi mua condotel cần đặc biệt lưu ý để lựa chọn khả năng sẽ có dòng khách tốt hơn .

Trên đây là những chia sẻ của SaleReal về các dự án condotel, quý khách cũng nên tham khảo chi tiết về các thị trường, tiềm năng của khu vực mình quan tâm ngay bên dưới. Chắc chắn sẽ giúp quý khách hiểu rõ hơn để chọn lựa thị trường tốt nhất cho kênh đầu tư condotel của mình.

sep quan salereal

MR QUÂN

CEO SaleReal

Họ Tên

Số điện thoại

Email