Biệt thự biển hay biệt thự nghỉ dưỡng là loại hình bất động sản được thiết kế theo phong cách villa tại các khu nghỉ dưỡng resort cao cấp nằm ven biển.
Tại Việt Nam, biệt thự nghỉ dưỡng biển trải dài nhiều phân khúc từ trung cấp – cao cấp đến hạng sang có giá bán biệt thự biển từ 7 tỷ cho đến 200 tỷ . Đây là loại hình bất động sản xa xỉ dành cho giới thượng lưu và phục vụ để tận hưởng cuộc sống là chính.
Trong bài viết này, nhóm chuyên gia nghỉ dưỡng tại SaleReal sẽ chia sẻ những đánh giá về dòng biệt thự biển, về rủi ro, những lưu ý khi mua, cũng như quý khách hàng có thể tham khảo các bài phân tích từng thị trường ngay bên dưới đây.
Thị trường biệt thự nghỉ dưỡng biển nên tham khảo phân tích
+ Phú Quốc : Tham khảo phân tích và danh sách biệt thự biển Phú Quốc
+ Đà Nẵng : Tham khảo phân tích và danh sách biệt thự biển Đà Nẵng
+ Hội An : Tham khảo phân tích và danh sách biệt thự biển Hội An
+ Nha Trang : Tham khảo phân tích và danh sách biệt thự biển Nha Trang
+ Cam Ranh : Tham khảo phân tích và danh sách biệt thự biển Cam Ranh
+ Phan Thiết : Tham khảo phân tích và danh sách biệt thự biển Phan Thiết
+ Hồ Tràm : Tham khảo phân tích và danh sách biệt thự biển Hồ Tràm
+ Hạ Long : Tham khảo phân tích và danh sách biệt thự biển Hạ Long
+ Vân Đồn : Tham khảo phân tích và danh sách biệt thự biển Vân Đồn
+ Quy Nhơn : Tham khảo phân tích và danh sách biệt thự biển Quy Nhơn
9 lưu ý khi mua biệt thự nghỉ dưỡng biển :
Lưu ý 1 – Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính so với vốn tỷ lệ quá lớn : Theo lời khuyên của chúng tôi, dù các chủ đầu tư thường có chính sách vay vốn rất lớn có khi lên đến 70%-80% nhưng chỉ nên vay tối đa 50%. Vì tính thanh khoản của dòng biệt thự biển là không cao nên rủi ro khi lãi suất NH tăng cao hay lợi nhuận khai thác không như ý muốn và 50% an toàn cho khách hàng hơn.
Lưu ý 2 – Biệt thự biển là bất động sản thương mại, nên phải tính khả thi khai thác du lịch : Dù cho khách hàng có mua để hưởng thụ thì hầu hết các biệt thự nghỉ dưỡng biển đều giao lại cho CĐT khai thác, khách hàng chỉ ở theo số lượng đêm của chủ đầu tư (thông thường khoảng 15-20 đêm) nên đây là kênh đầu tư có dòng tiền thụ động rất tốt mà khách hàng nên lưu ý.
Lưu ý 3 – Chủ đầu tư quan trọng, nhưng đơn vị quản lý khai thác quan trọng không kém : Chủ đầu tư quan trọng ở chỗ dự án có hình thành lên được hay không, dòng tiền có đảm bảo cam kết cho khách hàng hay không . Còn đơn vị quản lý ảnh hưởng đến thương hiệu để thu hút khách hàng theo thời gian.
Lưu ý 4 – Hầu hết biệt thự nghỉ dưỡng đều bán ở giá tương lai : Thông thường trong 3-4 năm đầu tỷ suất khai thác phòng sẽ không thể như kì vọng, cộng với chi phí cho việc PR thương hiệu, thu hút du khách sẽ rất cao nên chủ đầu tư khó đạt được mức lợi nhuận cao để chi trả cho nhà đầu tư. Chính vì vậy, theo chúng tôi giá bán các căn biệt thự biển đã bán ở giá đã bao gồm một phần chênh lệch cam kết để đảm bảo lợi nhuận chi trả không bị gãy.
Lưu ý 5 – Những điều khoản cam kết, những chi phí phải chịu, đơn vị kiểm toán độc lập là ai : Tính minh bạch, tính khả thi của cam kết cần phải làm rõ để tránh tình trạng tự biên tự diễn của khách hàng, đẩy rủi ro về phía khách hàng hoàn toàn của các chủ đầu tư không có uy tín.
Lưu ý 6 – Đầu tư biệt thự biển khác đất nền hay căn hộ : Biệt thự biển là dòng sản phẩm xa xỉ nên chắc chắn thanh khoản không thể cao như đất nền hay nhà phố, căn hộ. Ngoài ra, giá trị của biệt thự biển nằm ở số lượng rất hạn chế nên khi khu resort khai thác tốt chắc chắn nhu cầu mua sẽ tăng và giá bán sẽ tăng rất cao (Thường sau 4-6 năm thì biệt thự biển tăng rất cao).
Lưu ý 7 – Hãy cẩn trọng nếu giá bán rẻ hơn quá nhiều so với các dự án cùng khu vực : Biệt thự nghỉ dưỡng biển là dòng sản phẩm xa xỉ, và đi kèm với sự xa xỉ là rất nhiều yếu tố liên quan đến tiện ích, vận hành khai thác, thương hiệu nên những sản phẩm giá quá rẻ thường là sẽ cắt bớt các chi phí khác, thường bán rồi không hề có ý định sẽ kinh doanh khai thác.
Lưu ý 8 – Luôn xác định rõ thời gian thu hồi vốn khả thi : Thông thường trong thời gian từ 8-13 năm sẽ thu hồi được vốn bỏ ra . Đầu tư mảng nghỉ dưỡng giống như bỏ tiền chẵn thu tiền lẻ nhưng thu lâu dài, và giá trị gia tăng của bất động sản như biệt thự biển là rất cao khi các dự án khai thác tốt. Thời gian còn lại khai thác được xem là lợi nhuận lâu dài của bất động sản biển (nếu chủ biệt thự không bán).
Lưu ý 9 – Thời tiết ảnh hưởng rất lớn đến tỷ suất khai thác phòng và nghỉ dưỡng của chủ nhân : Biệt thự nghỉ dưỡng biển thường nằm ở khu vực miền Trung nên có nhiều khu vực chỉ khai thác được 1-2 mùa. Trước khi mua hãy lưu ý thực tế có thể khai thác phòng ra sao (căn cứ báo cáo từ sở du lịch tại địa phương), hay các thương hiệu cùng phân khúc có tỷ lệ phòng ra sao .
4 GIÁ TRỊ có được khi sở hữu biệt thự biển
Qua thời gian hơn 4 năm chuyên tư vấn mảng biệt thự biển siêu sang, đội ngũ của chúng tôi nhận thấy có 4 nhu cầu, cũng như 4 giá trị mà những vị khách của chúng tôi tìm khi tiếp cận dòng sản phẩm siêu sang này.
+ Mua để đầu tư lâu dài : Thông thường biệt thự nghỉ dưỡng thường rất khó tăng giá trong 3 năm đầu, hoặc chỉ tăng khoảng 3-4%/năm kèm theo lợi nhuận cam kết từ khai thác. Nhưng sau đó nếu dự án khai thác tốt, tỷ lệ lấp phòng tăng cũng như địa phương là điểm nóng về du lịch thì giá của các căn biệt thự này thường tăng rất cao. Chưa kể dù thanh khoản kém, nhưng chủ sở hữu biệt thự biển thường rất ít bán lại khiến cho giá bán phù thuộc vào người bán chứ không phải giá cả thị trường thông thường.
+ Thu nhập thụ động từ khai thác cho thuê : Các dự án biệt thự biển trên thị trường đều cam kết lợi nhuận cho khách hàng. Đa số mức cam kết rơi vào khoảng 8%-10%/năm theo giá trị $ hoặc VND trong vòng 10-15 năm.
+ Hưởng thụ cuộc sống : Ngoài giá trị đầu tư, khách hàng mua biệt thự nghỉ dưỡng siêu sang chủ yếu dùng để tận hưởng cuộc sống là chính. Các căn biệt thự biển sẽ dành ra 15-20 đêm để phục vụ cho chính chủ căn biệt thự, thời gian còn lại dùng để khai thác kinh doanh. Chủ nhân có thể sử dụng hoặc đi du lịch trong hệ thống các resort của chủ đầu tư. Hay có thể chia sẻ, trao đổi, bán lại các đêm nghỉ dưỡng .
Với khách hàng mua hưởng thụ thì họ đặc biệt quan tâm khu vực này đẹp không, có gì hấp dẫn cho chuyến đi hằng năm, có thuận tiện cho họ đi nghỉ hay không và đơn vị vận hành có đủ đẳng cấp hay không.
+ Khẳng định địa vị bản thân : Biệt thự biển là món “trang sức” xa xỉ, và nhiều khách hàng của tôi mua chỉ dùng cho việc trao tặng các đêm nghỉ cho đối tác. Các cuộc họp lớn quan trọng thì những căn biệt thự biển của chính họ là không gian làm tăng lên đẳng cấp của họ, góp phần tạo nên sự thành công của các thương vụ làm ăn lớn.
Những chủ đầu tư chuyên dòng sản phẩm biệt thự biển
Biệt thự biển là dòng sản phẩm xa xỉ, nên đi kèm với nó thường là các thương hiệu rất lớn trên thị trường mới có khả năng triển khai tốt.
+ Sun Group : Sun Premier Village The Eden Bay , Sun Premier Village Primavera , Sun Grand City New An Thới đều là các dự án tiêu biểu của thị trường Phú Quốc do Sun Group phát triển .
+ Bim Group : Park Hyatt Phú Quốc , Phú Quốc Marina , Regent Phú Quốc
+ Vinpearl
+ Novaland : Cam Ranh Bay
+ MIK Group : Movenpick Phú Quốc
+ CEO Group : Sonasea Phú Quốc , Sonasea Vân Đồn
+ FLC
+ Phú Long
+ Flamingo
+ Meyland : Meyhomes Capital Phú Quốc
Ngoài những thương hiệu chủ đầu tư uy tín, ngoài ra còn có sự đồng hành của các thương hiệu vận hành lớn như Intercontinental, Wyndham, Regent, Park Hyatt, Fusion, Sailing Group, JW Marriott … trong việc quản lý và khai thác các biệt thự nghỉ dưỡng biển cao cấp tại Việt Nam.
Quý khách nên dành thời gian tham khảo các đánh giá chuyên sâu của đội ngũ chuyên gia nghỉ dưỡng SaleReal về thị trường cũng như các dự án biệt thự biển theo các khu vực ngay bên dưới để hiểu rõ hơn về loại bất động sản này.
Tác giả : Co-Founder SaleReal Nhật Phạm
